Veel gestelde vragen huurders

Voor de vraag of een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning (qua huurprijs) geliberaliseerd is of niet, is alleen de aanvangshuurprijs bepalend, niet de huidige huurprijs. De aanvangshuurprijs is de kale huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (of de door de huurcommissie/rechter lager vastgestelde aanvangshuurprijs).

Deze liberalisatiegrenzen hebben voor de vraag of een huurovereenkomst geliberaliseerd is dus alleen betekenis voor de huurovereenkomsten die in de betreffende jaargang zijn ingegaan. Wanneer de aanvangshuurprijs hoger is dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens, is de huurovereenkomst qua huurprijs geliberaliseerd. Wanneer de aanvangshuurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens van dat moment was, is de huurovereenkomst gereguleerd (= niet geliberaliseerd).

Huurovereenkomsten die zijn ingegaan voordat de liberalisatieregeling gold, zijn gereguleerd ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs.

Huurverhogingspercentage
Ook per 1 juli 2023 wordt een wettelijke inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor huurwoningen. Er gelden hogere bedragen voor de maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Ongeacht het huishoudinkomen is er per 1 juli 2023 een huurverhoging mogelijk van 3,1%. Dit geldt voor zowel zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte (kamers). Indien u een zelfstandige woonruimte huurt met een kale huur tot € 300, dan is de huurverhoging niet 3,1%, maar een vast bedrag van € 25 per maand.

Inkomens Afhankelijke Huurverhoging
Het is mogelijk dat uw verhuurder gebruik maakt van de mogelijkheid om voor huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging door te voeren. Hiervoor vraagt de eigenaar van uw huurwoning bij de belastingdienst een verklaring aan omtrent uw huishoudinkomen in het toetsjaar 2021. De belastingdienst doet geen melding over de exacte hoogte van uw inkomen, maar geeft een verklaring af waarin staat of uw huishoudinkomen een hoger inkomen, midden inkomen of lager inkomen is geweest is 2021. Anders dan voorgaande jaren, wordt de huurverhoging voor hogere inkomens niet meer uitgedrukt in een (hoger) percentage van de huur, maar in een nominaal bedrag. Voor midden inkomens mag de huur dan met maximaal € 50 worden verhoogd en voor hogere inkomens mag de huur in dat geval met € 100 worden verhoogd, ongeacht de hoogte van uw huur. Indien uw verhuurder gebruik maakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor midden- en hogere inkomens, dan is de verklaring van de belastingdienst gevoegd bij de brief over de huurverhoging.

Inkomensgrenzen
De overheid heeft de volgende inkomensgrenzen bekend gemaakt:  

Tabel toegestane inkomensafhankelijke hogere huurverhoging 2023

*) mits de maximale huurprijsgrens van de woning niet wordt overschreden

Maximaal netto huurprijs voor niet-geliberaliseerde woningen
Voor elke niet-geliberaliseerde huurwoning in Nederland geldt een wettelijk vastgestelde maximale huurprijs. Deze wordt bepaald door kenmerken van de woning, zoals grootte, aantal kamers, de WOZ-waarde en de kwaliteit van de voorzieningen. De maandelijkse huur voor een niet-geliberaliseerde huurwoning mag niet boven de maximaal netto huurprijs uitkomen. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) drukt de kenmerken van een woning uit in punten en geeft aan wat de maximale netto huurprijs van de woning is.

Toetsinkomen                                                                                                                                                                                                Het inkomen betreft het gezamenlijk inkomen in het jaar 2020 van alle personen die op dit moment op uw adres staan ingeschreven. Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon niet mee bij het huishoudinkomen. Het gezamenlijk huishoudinkomen is vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft aan de eigenaar van de huurwoning door in welke inkomenscategorie u als huurder valt. Anders dan voorgaande jaren geldt de inkomens afhankelijke huurverhoging ook voor huishoudens met hogere inkomens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt. Ook voor huishoudens van vier of meer personen geldt de extra inkomensafhankelijke huurverhoging dit jaar wel. 

Klopt de hoogte van uw inkomen niet?
De wettelijke basis huurverhoging is 3,1%. Deze huurverhoging geldt ongeacht de hoogte van uw inkomen. Het heeft geen zin om hiertegen bezwaar te maken op grond van uw inkomen.

Heeft u een voorstel ontvangen van meer dan 3,1% en is huur huurovereenkomst niet geliberaliseerd, dan is de inkomens afhankelijke huurverhoging toegepast. Vindt u dat uw huurverhoging van meer dan 3,1% onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2021 volgens u niet hoger is dan de bovengenoemde inkomensgrenzen? Dan kunt u vóór 1 juli 2023 bezwaar maken tegen dit voorstel bij Schep Vastgoedmanagers. U hoeft geen inkomensgegevens over 2021 bij uw bezwaar te voegen. De eigenaar van de huurwoning vraagt namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2021 inderdaad lager is, dan past Schep Vastgoedmanagers uw voorstel aan tot het niveau dat past bij de juiste inkomensgrens.

U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2021 wel boven de genoemde inkomensgrenzen lag, maar in 2022 was gezakt tot de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. In dat geval moet u zelf aantonen dat het huishoudinkomen in 2022 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt . U moet dan tezamen met uw bezwaarschrift aan Schep Vastgoedmanagers inkomensverklaringen (IB60-formulieren) over 2022 van alle leden van het huishouden voegen. Die kunt u opvragen bij de Belastingdienst. Ook moet u een uittreksel van het bevolkingsregister (GBA) meesturen voor uw hele huishouden.

Betaling van de nieuwe huur
Als u Schep Vastgoedmanagers heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan hoeft u niets te doen. Per 1 juli wordt dan het nieuwe bedrag automatisch geïncasseerd. Als u een periodieke overschrijving via uw bank geregeld heeft of als een instantie (bijvoorbeeld uw werkgever) de huur overmaakt, wilt u er dan voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt?

Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten zal Schep Vastgoedmanagers de huurverhogingsbrief veelal voor 1 mei versturen naar haar huurders. Schep Vastgoedmanagers is niet verplicht voor geliberaliseerde huurovereenkomsten en parkeerplaatsen een huurprijsaanpassing te verzenden. Wij vinden het echter wel belangrijk u goed te informeren over de wijziging in de huurverplichting per 1 juli 2023.

In de huurovereenkomst voor geliberaliseerde woningen is de wijze van huurverhoging omschreven. De huurverhoging die u toegezonden heeft gekregen is een voortvloeisel uit dit artikel. Wel geldt er voor 2023 een wettelijk maximum aan de huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten. Ongeacht wat er in de huurovereenkomst is afgesproken, mag de huurverhoging in 2023 niet hoger zijn dan 4,1%.

Vraag: Waarom krijg ik een huurverhoging?

Antwoord: Net als voor veel andere producten, diensten en inkomen wordt ook de huur van een woning gecorrigeerd voor prijsontwikkelingen (zoals inflatie). Contractueel is vastgelegd dat de huurprijzen 1 x per jaar aangepast mogen worden. Als verhuurder corrigeren wij daarom de huurprijzen voor inflatie, veranderende kosten en/of om de huren aan te passen naar de marktconforme prijzen.

Vraag: Waarom is mijn huur hoger/lager dan de huur van mijn buren met dezelfde woning?

Antwoord: Het is mogelijk dat de huurprijs van uw woning hoger of lager is dan, zoals het lijkt, precies dezelfde woning van uw buren. Dit komt regelmatig voor en kan veroorzaakt worden door verschillende redenen:

• De woning heeft andere (technische) eigenschappen (zoals oppervlakte, energielabel, ligging, etc.) waardoor de kwaliteit van de woning hoger of lager is. Deze kwaliteit wordt uitgedrukt in punten waar een huurprijs aan wordt gekoppeld;
• De huurovereenkomst van u en uw buren is aangegaan op een ander moment. Door marktwerking is het mogelijk dat de huren die wij momenteel vragen, afwijken van de huren die wij een maand, een jaar, of meerdere jaren geleden zouden vragen. Hierdoor is het mogelijk dat de aanvangshuur (huur bij aangaan van de huurovereenkomst) anders is dan die van uw buren. Momenteel gaat de marktonwikkeling in verschillende regio’s sneller dan de huurverhoging die wij jaarlijks willen doorvoeren. Een bewoner die bijvoorbeeld een jaar of twee geleden is gaan huren heeft daardoor voor dezelfde woning vaak een lagere huur omdat wij een zittende huurder immers niet willen confronteren met een huurverhoging gelijk aan de huidige marktontwikkeling in sommige regio’s;

Vraag: Waarom krijg ik een andere huurverhoging dan mijn buren?

Antwoord: Voor iedere woning wordt een marktconforme huurprijs vastgesteld op basis van de kwaliteit van de woning. Deze kwaliteit omvat de technische kwaliteit, energetische kwaliteit en de locatie van de woning. Deze worden gezamenlijk uitgedrukt in punten waaraan een huurprijs wordt gekoppeld. Wanneer de woningen boven een bepaalde grens van punten zitten, is de woning geliberaliseerd en bepalen we de prijs op basis van marktwerking (vraag en aanbod in een bepaalde regio). Afhankelijk van (de ruimte tussen) uw huidige huurprijs en de marktconforme huurprijs bepalen we de jaarlijkse huurprijsverhoging of –verlaging. Door de mogelijke verschillende huidige huurprijzen, kan daardoor ook de huurverhoging of verlaging verschillen per woning (zie ook “Vraag: Waarom is mijn huur hoger/lager dan mijn buren met dezelfde woning?”)

Niet geliberaliseerde huurovereenkomsten
Wilt u bezwaar maken tegen de huurverhoging van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst?
U kunt uw bezwaar bij ons kenbaar maken via het bezwaarschrift dat u op de site van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl). Denkt u er wel aan om de gevraagde bijlagen mee te sturen? Uw bezwaarschrift wordt door ons zo spoedig mogelijk behandeld. Komen we er samen niet uit, dan leggen wij uw bezwaarschrift voor aan de Huurcommissie. Hier zijn wel legeskosten aan verbonden.

Indien u van mening bent dat er sprake is van onderhoudsgebreken, dan is dat geen rechtsgeldige grond om een bezwaar tegen de huurverhoging in te dienen.

Geliberaliseerde huurovereenkomsten
Als u het niet eens bent met de huurverhoging van een geliberaliseerde huurovereenkomst, dan kunt u uw bezwaar ook schriftelijk bij ons kenbaar maken. Komen we er in dat geval samen niet uit, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om dit bezwaar in behandeling te nemen. U dient uw bezwaar in dat geval voor te leggen aan de Kantonrechter.

Voor vragen omtrent bezwaar maken kunt u bellen naar het Juridisch Loket op het telefoonnummer 0900-8020.

Belastingdienst
Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl.
U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag.
Telefoonnummer 0800 0543. Dit nummer is gratis.

Rijksoverheid
Op de website van de rijksoverheid www.rijksoverheid.nl vindt u meer informatie over bijvoorbeeld
huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

Huurcommissie
U vindt meer informatie op: www.huurcommissie.nl

Schep Vastgoedmanagers
Telefoonnummer : 088 126 6666
Postbus 612
2700 AP ZOETERMEER

Een huuropzegging moet altijd schriftelijk. U kunt hiervoor het formulier gebruiken van onze website. De schriftelijke huuropzegging dient aan de volgende voorwaarden te voldoen:

• De minimale huurtermijn is verstreken
• Er wordt een volle kalendermaand opzegtermijn in acht genomen
• Er wordt opgezegd met ingang van de 1e van de maand
• De huuropzegging is voorzien van handtekening(en) van de contractanten, curator of bewindvoerder   bij faillissement/ schuldsanering of executeur-testamentair bij overlijden van de huurder.

Verlichting; Alle verlichting moet u verwijderen en de bedrading moet voorzien zijn van een kroonsteentje en centraaldoosdeksel.

Vlak en vol dichtzetten van gaten in de muren; Alle gaten in de muren en plafonds moeten vol en glad dicht gezet zijn. Beschadigd of ruw behang moet verwijderd worden, onbeschadigd glad behang mag achter blijven.

Wandcontactdozen en schakelaars; De wandcontactdozen en schakelaars moeten schoon en in goede staat achtergelaten worden. Is het schakelmateriaal beschadigd of defect dan moeten deze conform standaard aanwezig schakelmateriaal vervangen worden.

Verwijderen van spijkers,schroeven en pluggen; Alle spijkers, schroeven en pluggen moeten uit de wanden verwijderd zijn.

Deuren; Bij de oplevering van de woning moeten kleine beschadigingen aan deuren onzichtbaar zijn hersteld en vervolgens vlak en schilderklaar te worden opgeleverd. Deuren met grotere beschadigingen moeten vervangen zijn door nieuwe deuren van vergelijkbare grootte en kwaliteit. Alle bestickering + lijmresten moeten worden verwijderd.

Sanitair; Al het sanitair moet kalkvrij en schoon zijn.

Keuken; De keuken dient schoon, vetvrij en leeg te zijn.

Voor uitgebreidere informatie verwijzen wij u naar ons formulier huur opzeggen

Bij verandering van de contractsamenstelling zijn wij genoodzaakt opnieuw uw inkomen te beoordelen. Voldoet diegene die alleen in de woning wil blijven, dan maken we een nieuw huurcontract op. Hieraan zijn wel contractkosten verbonden.

Indien u gaat samenwonen en u wilt uw partner ook op het huurcontract, dan kan dit alleen wanneer u al langer dan twee jaar een duurzaam huishouden deelt.